面包蛋糕店選址的盲區(qū)， 我們認(rèn)為，專業(yè)選址評(píng)估體系機(jī)制建立對(duì)企業(yè)發(fā)展尤為重要，任何時(shí)候不可忽略。
一、憑“感覺”選店：
為數(shù)眾多的企業(yè)還未形成成熟有效的選址評(píng)估機(jī)制。烘焙店選址多為“感覺”選定。這并不是否定經(jīng)驗(yàn)在店鋪選址中的重要作用。而是如果建立科學(xué)有效的選址評(píng)估工具手段可有效降低選址風(fēng)險(xiǎn)性。幾項(xiàng)重要數(shù)據(jù)，如入店率的統(tǒng)計(jì)，目標(biāo)客戶群的測(cè)定，必須有詳實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)支持，即使選址失敗，對(duì)于再次選店卻具有技術(shù)性支持作用。
二、“商圈范圍”值：
無論是本文論述的商圈半徑數(shù)值還是各類資料提供的各種有關(guān)商圈范圍數(shù)值均為參照數(shù)值，為某一領(lǐng)域內(nèi)的數(shù)值范圍。真正影響烘焙店選址的多項(xiàng)影響立體因素在某種程度上很難用量化指標(biāo)考衡。如商圈內(nèi)替代品業(yè)態(tài)影響、商圈整體商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)、同業(yè)經(jīng)營(yíng)高度、消費(fèi)者對(duì)行業(yè)的消費(fèi)訴求和消費(fèi)習(xí)慣特征等均難以量化數(shù)據(jù)評(píng)判。綜合分析研判后有可能得出不同的展店結(jié)論。如同樣是500米范圍內(nèi)的商圈，某兩個(gè)品牌分別在各自商圈內(nèi)開始兩家分店，一品牌獲得成功。非但新開分店未對(duì)原有分店業(yè)績(jī)?cè)斐刹涣加绊?，相反，兩家店業(yè)績(jī)均很理想，原有分店業(yè)績(jī)竟有較大幅度提升；而另一品牌，則遭受失敗教訓(xùn)。投資巨大的新店不得不接受易店轉(zhuǎn)讓的結(jié)局。
三、上述案例原因很多：
1、前者為烘焙便利店類型。兩家店分別處于相距近200米的兩個(gè)主干道交叉路口，分別為典型的“鉆石型”(三面臨街)店面。主要是通過一高架橋?qū)傻赀M(jìn)行了典型的阻隔式商圈切分。新店開設(shè)，方便了所涵蓋社區(qū)居民購(gòu)物便利性。該品牌當(dāng)年大范圍迅速拓店行為令顧客對(duì)品牌信賴度增強(qiáng)，多種因素造就該品牌選址“錦上添花”!
2、后者兩家店同屬于本地中心商業(yè)區(qū)。為現(xiàn)烤面包店。舊店位于本地步行街對(duì)面。業(yè)績(jī)不俗。新選門店距離該店200米左右，人流量不低，而且臨樞紐公交站臺(tái)，平時(shí)逛街、候車人數(shù)眾多。租金自然不菲，那是什么原因造成業(yè)績(jī)懸殊呢?——商圈內(nèi)居住、流動(dòng)人群消費(fèi)力、消費(fèi)特征以及商圈內(nèi)商業(yè)形態(tài)影響!
后經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖經(jīng)過該店的人流量大，但人潮動(dòng)向、目標(biāo)地多為步行街及本地知名百貨(位于步行街及新店中間一家知名綜合購(gòu)物商城)。候車站臺(tái)多為居民上班轉(zhuǎn)乘站，候車人群入店幾率大大減小。本商圈常住居民成為該店重要目標(biāo)客戶。本商圈居民密集，但多為舊式公房、家屬樓，以中老年、退休人士居多。該店較高定位的現(xiàn)烤產(chǎn)品超出該人群的心理承受基礎(chǔ)。最終該店出現(xiàn)業(yè)績(jī)不理想的局面……
小結(jié)
所有關(guān)于烘焙店選址理論、數(shù)據(jù)、分析方法均為經(jīng)營(yíng)者提供一種應(yīng)用工具參照。最具價(jià)值的數(shù)據(jù)來自企業(yè)真實(shí)的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。烘焙店選址，我們最終鎖定三項(xiàng)因素作為首選：
“消費(fèi)力、人流量、發(fā)展?jié)摿?rdquo;!
前兩項(xiàng)前文有所論述，發(fā)展?jié)摿t是不可忽略的重要因素?，F(xiàn)有店鋪的未來發(fā)展規(guī)劃，本商圈內(nèi)的城改計(jì)劃、發(fā)展政策影響等均會(huì)改變商圈當(dāng)前表現(xiàn)力!
選址可以稱為烘焙店成功開店中最重要的條件。沒有好的地段，再有影響力的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力均會(huì)打折。相反，好的店鋪會(huì)令專業(yè)經(jīng)營(yíng)順風(fēng)順?biāo)?
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